BRGE II Nr. 0131/2020

Baurekursgericht des Kantons Zürich

2. Abteilung G.-Nr. R2.2020.00044 BRGE II Nr. 0131/2020 Entscheid vom 18. August 2020 Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich- ter Stefano Terzi, Gerichtsschreiber Christoph Forster in Sachen Rekurrentinnen

1. A. und M. G. […]

2. S. O. […] beide vertreten durch […] gegen Rekursgegnerinnen

1. Baukommission X […]

2. M. AG […] Nr. 2 vertreten durch […] betreffend Beschluss der Baukommission vom 30. Januar 2020; Baubewilligung für fünf Mehrfamilienhäuser […] ______________________________________________________

hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 30. Januar 2020 erteilte die Baukommission X der M. AG die baurechtliche Bewilligung für fünf Mehrfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1 und 2 an der L.-Strasse bei 1/2 in X. B. Gegen diesen Entscheid erhoben A. und M. G. sowie S. O. mit gemeinsa- mer Eingabe vom 3. März 2020 rechtzeitig Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung des Entscheides und eventualiter dessen Aufhebung, soweit die Tiefgaragenzufahrt über die U.- Strasse bewilligt worden sei, sowie subeventualiter die Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. All dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der solidarisch haftenden Rekursgegnerin- nen. C. Mit Verfügung vom 5. März 2020 wurde vom Rekurseingang Vormerk ge- nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Mit Eingabe vom 7. April 2020 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekur- rierenden. Die private Rekursgegnerschaft beantragte mit Eingabe vom 8. April 2020 ebenfalls die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungs- folgen zulasten der Rekurrierenden. E. Mit Replik vom 6. Mai 2020 bzw. Dupliken vom 18. Mai und 2. Juni 2020 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. R2.2020.00044 Seite 2

F. Mit Verfügung vom 15. Mai 2020 wurde den Parteien angezeigt, dass eine Kopie des Augenscheinprotokolls sowie ein neu gedrucktes Exemplar der entsprechenden Fotodokumentation aus dem Verfahren G.-Nr. R2.2018.00071 zu den Akten genommen wurden. Es kommt in Betracht: 1. Die Rekurrentin S. O. ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 3, welches einzig durch die U.-Strasse von den westlich davon gelegenen Bauparzel- len getrennt ist. Das Grundstück Kat.-Nr. 4 der Rekurrierenden A. und M. G. grenzt südöstlich unmittelbar an das Grundstück von S. O. an und liegt von der U.-Strasse aus betrachtet mithin in zweiter Bautiefe. Beide Grund- stücke werden über dieselbe Zufahrt ab der U.-Strasse erschlossen. Die Rekurrierenden rügen mit ihrem Rekurs u.a. eine Verletzung der Ausnüt- zungsvorschriften und machen geltend, dass die Verkehrssicherheit auf der U.-Strasse wegen der über diese Strasse geplanten Tiefgaragenzufahrt, die direkt gegenüber ihrer eigenen Ausfahrt zu liegen kommen soll, beeinträch- tigt werde. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vorgebrach- ten Rügen sind sämtliche Rekurrierenden zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Da die übri- gen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs ein- zutreten. 2. Die Baugrundstücke Kat.-Nrn. 1 und 2 liegen zum grössten Teil in der Wohnzone W2/30% sowie im Übrigen in der Wohnzone W2/40% gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt X (BZO), welche mit dem angefochtenen Entscheid zum Grundstück Kat.-Nr. 5 vereinigt werden sollen. Das Grund- stück Kat.-Nr. 1 ist sowohl über die im Südosten vorbeiführende U.-Strasse erschlossen als auch über die L.-Strasse, welche im Nordosten verläuft. R2.2020.00044 Seite 3

Die private Rekursgegnerin plant auf den Baugrundstücken die Erstellung von fünf Mehrfamilienhäusern mit total 50 Wohnungen. Im Untergeschoss soll die erwähnte über die U.-Strasse zugängliche Tiefgarage für 79 Autos, 5 Motorräder und 92 Velos erstellt werden. 3.1.1. Die Rekurrierenden machen zunächst geltend, dass aufgrund des Zusam- menschlusses der politischen Gemeinden X, Y und Z am 1. Januar 2020, anlässlich welchem die politische Gemeinde X die zwei anderen Gemein- den aufgenommen habe, gestützt auf den Zusammenschlussvertrag die jeweiligen Bauordnungen der drei bisherigen politischen Gemeinden wei- tergelten würden. Da lediglich die BZO von X den vom Bauvorhaben ge- währten Ausnützungsbonus von 5 % für behindertengerechtes Bauen bein- halte, die Bauordnungen der übrigen Gemeinden hingegen nicht, führe dies zu einer Ungleichbehandlung der Gemeindebürger, wofür kein sachlicher und vernünftiger Grund bestehe. Einzig ein räumliches Kriterium entscheide über Bonus oder Nichtbonus. Dies lasse sich auch nicht mit der im Zu- sammenschlussvertrag enthaltenen Übergangsfrist bis 2022 rechtfertigen, wonach eine für das gesamte (neue) Gemeindegebiet geltende Bau- und Zonenordnung zu erlassen sei, da bis zu diesem Zeitpunkt die [Bewohner von] X bevorzugt behandelt würden. Normen, die zu einer Ungleichbehand- lung der Bürger führten, seien nicht mehr anzuwenden, bis die gemeinsa- me neue Bauordnung erlassen worden sei. Die Anwendung der fraglichen Bestimmung in der Bauordnung von X führe überdies zu einem absurden Ergebnis, da diese nur der Belohnung bei freiwilliger Erstellung behinder- tengerechter Wohnungen diene und erlassen worden sei, als behinderten- gerechtes Bauen noch keine Pflicht gewesen sei. Es handle sich dabei um eine sog. Motivationsnorm im Sinne einer Massnahme zur Beseitigung von Benachteiligungen von Behinderten, bevor im Jahr 1999 die neue Bundes- verfassung (Art. 8 der Bundesverfassung [BV]) und in der Folge das Behin- dertengleichstellungsgesetz (BehiG) und später §§ 239a ff. PBG in Kraft getreten seien, welche die rechtliche Situation erheblich verändert hätten. Die Einhaltung der für das behindertengerechte Bauen einschlägigen Nor- men sei heute eine Pflicht, womit Anreize hierfür – wie der in der BZO X ge- regelte Bonus – hinfällig seien. Die fragliche kommunale Bestimmung ver- liere damit ihren Sinn und Zweck sowie ihre Anwendbarkeit. Korrekt ausge- legt dürfte die kommunale Bestimmung heute nur noch auf Fälle ange- R2.2020.00044 Seite 4

wandt werden, welche nicht ohnehin schon zu einer Pflicht zu behinderten- gerechtem Bauen führe. 3.1.2. Die Vorinstanz verweist vernehmlassungsweise zusammengefasst darauf- hin, sowohl der Zusammenschlussvertrag als auch die BZO der Stadt X rechtskräftig seien und die Bauherrschaft deshalb einen Anspruch auf den Bonus habe. Die private Rekursgegnerin führt vernehmlassungsweise aus, dass die drei geltenden Bauordnungen mit ihren Eigenheiten im jeweils betreffenden Gebiet anzuwenden seien. Die drei Ordnungen basierten auf verschiede- nen primären Baubegrenzungsvorschriften; sie seien daher auch nicht an- nähernd vergleichbar. Es handle sich um drei unterschiedliche, inhaltlich und örtlich geschlossene Systeme, welche in ihren Rechtsinstituten nicht vermischt werden dürften. Die drei Bauordnungen seien anzuwenden, bis eine einheitliche Bauordnung bestehe. Es sei unzutreffend, dass die [Be- wohner von] X bis zu diesem Zeitpunkt bevorteilt bauen könnten. Die Bo- nusregelung [von X] sei der Zonenordnung X inhärent und daher Teil des geschlossenen Systems der Bauordnung von X. Deswegen sei die Ge- meinde verpflichtet, die Bestimmung anzuwenden. Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgebot sei nicht ersichtlich. Ferner sei die mit dem Bonus resultierende jeweilige Ausnützungssteigerung ortsbaulich verträglich und räumlich erwünscht. Es könne für die Beurteilung der zulässigen Dichte keinen Unterschied machen, dass die Behindertengerechtigkeit in gewissen Fällen mittlerweile aufgrund geänderter übergeordneter eidgenössischer und kantonaler Bestimmungen ohnehin umzusetzen sei. 3.1.3. Die Rekurrierenden replizieren, dass der Bonus nichts mit den eigentlichen Baubegrenzungsvorschriften zu tun habe. Die fragliche Bestimmung sei ferner erst mit der Teilrevision der BZO vom 22. Januar 2007 und damit erst nach Inkrafttreten der übergeordneten Normen eingeführt worden. Es sei deshalb umso mehr nicht bloss auf den Wortlaut abzustellen, sondern der ursprüngliche Sinn und Zweck der Norm und die Einordnung in die heu- te geltende Rechtsordnung seien zu klären. Aus dem Bericht zur Weisung betreffend die entsprechende Teilrevision der BZO ergebe sich, dass die Bestimmung einzig auf Einliegerwohnungen in Einfamilienhäuser zuge- R2.2020.00044 Seite 5

schnitten sei und nicht per se als generelle Motivation bzw. Belohnung für behindertengerechtes Bauen – etwa bei Grossprojekten – bestimmt sei. Gemäss den vor der Teilrevision erlassenen übergeordneten Gesetzesbe- stimmungen bestehe für grössere Bauprojekten ohnehin die Pflicht, behin- dertengerecht zu bauen. Die kommunale fragliche Bestimmung mache nur dann Sinn, wenn sie auf Einliegerwohnungen beschränkt bleibe. 3.1.4. Die Vorinstanz dupliziert, dass die Rekurrierenden selbst bei einer Un- gleichbehandlung der Bürger von X, Y und Z davon nicht betroffen seien, zumal für sie die gleiche Rechtsordnung gelte wie für die Bauherrschaft. Weiter seien die Bestimmungen von §§ 239a ff. PBG erst mit der PBG- Revision vom 22. Oktober 2012 eingeführt worden und mithin nach dem In- krafttreten der fraglichen BZO-Bestimmung. Der Bonus von 5 % sei auch als Kompensation für behindertengerechte Zugänge, Erschliessungen, Treppenhäuser etc. zu sehen. Ob die Gewährung dieses Bonus aufgrund der geänderten kantonalen Gesetzgebung noch zeitgemäss sei, werde im Rahmen der bereits angestossenen BZO-Revision zu diskutieren sein. 3.2. Soweit die Vorinstanz mit den Ausführungen in der Duplik die Rekurslegiti- mation der Rekurrierenden im fraglichen Punkt in Frage stellt, ist – trotz des verspäteten Vorbringens – festzuhalten, dass das strittige Bauvorhaben ohne die zusätzliche Ausnützung nicht im geplanten Umfang erstellt wer- den könnte, was zur antragsgemässen Aufhebung der Baubewilligung füh- ren würde. Das für die Rügeberechtigung notwendige schützenswerte Inte- resse (Anfechtungsinteresse) ist somit zu bejahen (s. zum Ganzen Martin Bertschi, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG],

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 10 ff. und 53 ff.). Die vorinstanzlichen Einwände bezüglich der Rekurslegitimation vermögen mithin nicht zu überzeugen. 3.3.1. Gemäss Art. 12 Abs. 2 des Vertrags über die Eingemeindung der politi- schen Gemeinden Y und Z in die politische Gemeinde X (Zusammen- schlussvertrag) behalten die Bau- und Zonenordnungen der Vertragsge- meinden innerhalb der bisherigen territorialen Grenzen ihre Gültigkeit bis R2.2020.00044 Seite 6

zum Inkrafttreten einer für das gesamte Gebiet der erweiterten Gemeinde gültigen Bau- und Zonenordnung. Diese ist dem Gemeinderat X (Parla- ment) bis spätestens im Jahr 2022 zum Beschluss zu unterbreiten. Eine für das gesamte Gebiet der erweiterten Gemeinde X gültige Bau- und Zonenordnung wurde bis dato nicht erlassen. Mithin kommt innerhalb der territorialen Grenzen der erweiterten politischen Gemeinde X je nach Lage des Bauvorhabens eine der drei Bau- und Zonenordnungen der ehemali- gen politischen Gemeinden Z und Y oder der Stadt X zur Anwendung. Auf- grund der bisherigen Zugehörigkeit des vorliegenden Baugrundstücks zur Stadt X hat die Vorinstanz das strittige Bauvorhaben deshalb der vorste- henden Übergangsregelung entsprechend nach der nach wie vor in Kraft stehenden BZO von X und mithin nach Art. 3 Abs. 2 der BZO beurteilt. Gemäss dieser Bestimmung erhöht sich in den Zonen W2/30% und W2/40% die Ausnützungsziffer um 5 Prozentpunkte, sofern: bei bestehen- den Gebäuden zusätzlicher, behindertengerechter Wohnraum mit separa- tem, behindertengerechtem Zugang geschaffen wird; oder: bei Neubauten pro 500 m2 anrechenbare Grundstücksfläche mindestens eine behinder- tengerechte Wohnung mit separatem behindertengerechtem Zugang ge- schaffen wird. Die Bauordnungen der bisherigen politischen Gemeinden Z und Y enthalten keine vergleichbare Bestimmung, womit Bauvorhaben, die im Gebiet dieser ehemaligen Gemeinden geplant sind, von einem solchen Bonus nicht profitieren. In dieser unterschiedlichen Behandlung von Bau- vorhaben bzw. deren Bauherrschaften sehen die Rekurrierenden eine Ver- letzung des Rechtsgleichheitsgebots im Sinne von Art. 8 Abs. 1 BV bzw. Art. 11 Abs. 1 der Kantonsverfassung (KV). 3.3.2. Gemäss Art. 8 Abs. 1 BV sind alle Menschen vor dem Gesetz gleich (s. auch Art. 11 Abs. 1 KV). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesge- richts wird daraus lediglich ein relativer Gleichbehandlungsgrundsatz ab- gleitet. Ungleichbehandlungen sind demnach erlaubt, wenn diese mit ernsthaften sachlichen Gründen gerechtfertigt werden können. Ein Erlass verletzt den Grundsatz der Rechtsgleichheit mithin nur dann, wenn er recht- liche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger und sachlicher Grund nicht ersichtlich ist, oder wenn er Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen (Rainer J. Schweizer, in Kommentar zur Schweizerischen Bundesverfassung [BV], 2. Aufl., Zürich 2008, Art. 8 R2.2020.00044 Seite 7

Rz. 20 ff. und 35 f., mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Um die Einfüh- rung von neuem Recht zu ermöglichen oder zu erleichtern, kann ein Stich- tag vorgesehen oder eine Übergangsregelung geschaffen werden. Altrecht- liche Rechtsverhältnisse sollten aber, um den Ansprüchen der Rechts- gleichheit (und der Rechtseinheit) zu genügen, möglichst schnell dem neu- en Recht angepasst werden. Die Weitergeltung der bisherigen Bauordnungen in den drei vom Zusam- menschluss betroffenen Gemeinden Y, Z und X beruht auf dem Zusam- menschlussvertrag, dem die jeweiligen Gemeindelegislativen zugestimmten haben. Die damit verbundene Unterwerfung unter eine bestimmte Bauord- nung ist mithin demokratisch legitimiert und die sich daraus allenfalls erge- benden unterschiedlichen Behandlungen von Bauvorhaben beruhen formell auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage. Sodann ist die Ungleichbe- handlung entgegen den rekurrentischen Vorbringen auch sachlich gerecht- fertigt. Die Anknüpfung an die bisherigen territorialen Grenzen der bisheri- gen jeweiligen politischen Gemeinden ist ein zulässiges sachliches Unter- scheidungskriterium und nicht zu beanstanden. Es macht durchaus Sinn, die bisherige Regelung beizubehalten, bis eine neue, für das gesamte neue Gemeindegebiet geltende Bauordnung, welche allenfalls die Eigenheiten der bisherigen Bauordnungen mitberücksichtigt, erlassen wird. Die dafür vorgesehene Übergangsfrist bis ins Jahr 2022 erscheint denn auch nicht unangemessen. Eine unzulässige Ungleichbehandlung der Gemeindebürger von X, Z und Y und mithin eine Verletzung des Gleichheitsgebots ist nicht auszumachen. Es rechtfertigt sich entgegen der rekurrentischen Vorbringen deshalb nicht, die fragliche kommunale Bestimmung auf das vorliegende Bauvorhaben nicht anzuwenden. Die Rüge ist unbegründet. 3.4.1. Mit ihrem Einwand, der zusätzliche Ausnützungsbonus für behindertenge- rechtes Bauen gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO sei nach Inkrafttreten des Behin- dertengleichstellungsgesetzes und der §§ 239a ff. PBG nicht mehr gerecht- fertigt, verlangen die Rekurrierenden eine akzessorische Überprüfung der Bau- und Zonenordnung. Dies ist zulässig, da die §§ 239a ff. PBG erst nach der fraglichen Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 BZO erlassen worden ist und damit von geänderten rechtlichen Verhältnisse seit dem Erlass von R2.2020.00044 Seite 8

Art. 3 Abs. 2 BZO auszugehen ist (vgl. VB.2007.00356 vom 5. Dezember 2007, E. 3.2.1. f., mit Hinweisen). 3.4.2. Bei der fraglichen Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Die Gemeinden sind gestützt auf § 49 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 lit. a PBG befugt, die zu- lässige bauliche Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Aus- nützung zu regeln. Zu prüfen ist somit, ob der mit Art. 3 Abs. 2 BZO verbundene Anreiz, be- hindertengerecht zu bauen, auch nach Inkrafttreten der § 239a ff. PBG be- treffend das behindertengerechte Bauen noch sachgemäss ist. Diesbezüg- lich ist zunächst zu beachten, dass gemäss § 239a Abs. 2 PBG bei Wohn- gebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten alle Einheiten für Menschen mit Behinderungen zugänglich sein müssen. Das Innere der einzelnen Wohneinheiten muss an die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderungen anpassbar sein. § 239b Abs. 1 PBG legt sodann fest, dass bei Neubauten von Wohngebäuden mit fünf bis acht Wohneinheiten die Einheiten wenigs- tens eines Geschosses für Menschen mit Behinderungen zugänglich sein müssen. Der Zugang zu den übrigen Wohneinheiten muss anpassbar sein. Als Richtlinien und Normalien sind gemäss Anhang 2.5 der Besonderen Bauverordnung I (BBV I) in Verbindung mit § 34 BBV I die Norm SN SIA 500:2009, Hindernisfreie Bauten sowie die Empfehlung «Wohnungs- bau hindernisfrei - anpassbar» der Schweizerischen Fachstelle für behin- derten-gerechtes Bauen, Ausgabe 1992, zu beachten. Daraus ergibt sich, dass der Anwendungsbereich von Art. 3 Abs. 2 BZO weiter geht als derjenige der kantonalrechtlichen Bestimmungen, bzw. dass Art. 3 Abs. 2 BZO einen Anreiz für Massnahmen schafft, die über das ge- mäss den kantonalen Vorschriften Verlangte hinausgehen. Während § 239a Abs. 2 PBG und § 239b Abs. 1 PBG im Wesentlichen lediglich be- hindertengerechte Zugänge sowie – bei Wohngebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten – die Anpassbarkeit der Innenräume der Wohnungen vor- schreiben (§ 239a Abs. 2 PBG), genügt die blosse Anpassbarkeit der In- nenräume nach Art. 3 Abs. 2 BZO nicht. Hinzu kommt, dass die kommuna- le Bestimmung die behindertengerechte Ausgestaltung auch in Wohnge- bäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten (vgl. § 239b Abs. 1 PBG) be- R2.2020.00044 Seite 9

lohnt. Mithin kann entgegen den rekurrentischen Vorbringen nicht gesagt werden, die Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 BZO habe mit dem Erlass der kantonalrechtlichen Bestimmungen ihren Anwendungsbereich und der da- mit geschaffene Anreiz seinen Zweck verloren. Es liegt mit Blick auf den Zweck gemäss dem Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG), Benachtei- ligungen zu verhindern, zu verringern oder zu beseitigen, denen Menschen mit Behinderungen ausgesetzt sind (Art. 1 Abs. 1 BehiG), damit keine un- zweckmässige kommunale Regelung vor. Vielmehr wird damit der behin- dertengerechte Ausbau von Wohnungen weitergehend gefördert. Im Übrigen ist festzuhalten, dass Art. 3 Abs. 2 BZO als Baubegrenzungs- norm (Regelung der Ausnützung) auch den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung entspricht, namentlich der Siedlungsent- wicklung nach innen (s. Richtplantext, S. 10). Dies entspricht dem Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens, für den Bund, Kantone und Gemeinden nach Art. 1 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes (RPG) zu sor- gen haben (s. auch Art. 75 BV und Art. 101 KV). Die Gewährung einer Er- höhung der Ausnützungsziffer um 5 % bei gegebenen Voraussetzungen ist schliesslich auch nicht offensichtlich unangemessen, zumal – wie die Vo- rinstanz zu Recht vorbringt – die Ausnützungssteigerung zumindest teilwei- se auch als Kompensation des Flächenbedarfs für die behindertengerechte Ausgestaltung der Zugänge und Wohnungen betrachtet werden kann. Die als Folge der Pflichten gemäss §§ 239a und 239b PBG allenfalls breite In- anspruchnahme der Ausnützungssteigerung von moderaten 5 % führt denn auch nicht zu einer unsachgemässen hohen Dichte, welche in einem Wi- derspruch zur Grundordnung treten könnte. Die fragliche kommunale Norm kann entgegen der rekurrentischen Ansicht zusammengefasst nicht als sinn-, zwecklos oder unangemessen bezeich- net werden. Sie widerspricht insbesondere auch nicht übergeordneten Pla- nungsgrundsätzen oder dem übergeordneten Recht. Mithin ist sie anzu- wenden. 3.5. Soweit die Rekurrierenden vorbringen, die Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 BZO sei deshalb nicht auf den vorliegenden Fall anwendbar, weil sie einzig auf Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern zugeschnitten und nicht per R2.2020.00044 Seite 10

se als generelle Motivation bzw. Belohnung für behindertengerechtes Bau- en bestimmt sei, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden. Der Weisung zur entsprechenden BZO-Revision ist zwar zu entnehmen, dass zu Beginn eine Privilegierung von Einliegerwohnungen vorgesehen war. Ziel war es, Einfamilienhäuser besser und flexibler zu nutzen und etwa den Generationswechsel zu erleichtern, indem die ältere Generation die zweite Wohnung als Alterswohnung benützen, oder eine zweite Wohnung als Studentenwohnung an Dritte vermieten könne. Damit solche Umnut- zungen nicht an fehlender Ausnützung scheitern würden, wurde vorge- schlagen, in den zweigeschossigen Wohnzonen (W2/30 und W2/40) den erwähnten Bonus von 5 % zu gewähren, sofern eine zweite, behinderten- gerechte Wohnung mit separatem Zugang geschaffen werde. Mithin waren mit der fraglichen BZO-Bestimmung entsprechende Umbauten von beste- henden Einfamilienhäusern anvisiert. In der Endfassung soll diese nach de- ren klaren Wortlaut offenkundig indes auch auf Neubauten zur Anwendung gelangen (Art. 3 Abs. 2 zweites Lemma BZO). Von der Regelung, dass pro 500 m2 anrechenbare Grundstücksfläche mindestens eine behindertenge- rechte Wohnung mit separatem, behindertengerechtem Zugang zu schaf- fen ist, werden auch Mehrfamilienhäuser erfasst. Es kann entgegen den re- kurrentischen Vorbringen somit nicht gesagt werden, Art. 3 Abs. 2 BZO sei einzig auf Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern zugeschnitten. Diese Bestimmung ist deshalb auch für das vorliegende Bauvorhaben einschlä- gig. 3.6. Die auf den Ausnützungsbonus gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO abzielenden Rügen sind zusammengefasst unbegründet. 4.1. Die Rekurrierenden bemängeln die an der U.-Strasse geplante Tiefgara- genausfahrt. Sie bringen diesbezüglich zunächst vor, dass sich die Vo- rinstanz mit keinem Wort zur besonderen Situation der Garagenzufahrt und -wegfahrt von und in die U.-Strasse geäussert habe. Direkt gegenüber be- finde sich die Zufahrt zu den Grundstücken der Rekurrierenden (Kat.-Nrn. 3 und 4). Ferner solle die Ausfahrt direkt neben der Verzweigung L.- Strasse/U.-Strasse zu liegen kommen, so dass zwei verschiedene Ver- R2.2020.00044 Seite 11

zweigungen direkt nebeneinanderliegen würden. Die L.-Strasse sei für die Garagenzufahrt besser geeignet. Die U.-Strasse sei eine Erschliessungs- strasse der Gemeinde mit Durchgangsverkehr und höher frequentiert. Sie diene auch als Autobahnzubringer. Ab August 2020 werde die Kantons- schule Z. ihren Betrieb aufnehmen, was zu einem merkbaren Anstieg des Durchgangverkehrs führe. Das Bauvorhaben mit den geplanten 79 Autoab- stellplätzen und einer Grosszahl der 92 Zweiradabstellplätzen in der Tiefga- rage seinerseits führe ebenfalls zu einem erheblichen Mehrverkehr auf der U.-Strasse. Die Anzahl der Garagenplätze mit Zufahrt auf das 70 m lange Teilstück der U.-Strasse zwischen der Kreuzung der L.-Strasse und Im M. erhöhe sich von 10 auf 89. Hinzu kämen unzählige Zweiräder. Dies führe zu einer Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit. Dies auch deshalb, weil die Rekurrierenden insbesondere aufgrund der Kurve der Strasse bei deren Ausfahrt die auf der U.-Strasse verkehrenden Fahrzeuge sehr spät sähen und diesen demnach besondere Aufmerksamkeit schenken müssten. Hinzu komme die schräg gegenüberliegende Verzweigung der L.-Strasse, welche ebenfalls betrachtet werden müsse. Es würden somit künftig zwei Verzwei- gungen nebeneinanderliegen. Die Rekurrierenden müssten inskünftig nicht nur nach rechts und links schauen und die Verzweigung der L.-Strasse im Auge behalten, sondern auch noch die neue Garagenausfahrt. Ferner sei- en auch Kinder gefährdet. Die U.-Strasse weise lediglich ein einseitiges Trottoir auf und es gebe keine Fussgänger- und Velostreifen. Da die Gara- genausfahrt direkt neben der Strassenverzweigung L.-Strasse zur U.- Strasse im Kurvenbereich der U.-Strasse zu liegen kommen solle, sei § 5 Abs. 1 der Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV) verletzt und die Ver- kehrssicherheit sei nicht gewährleistet. 4.2. Die Vorinstanz bringt vernehmlassungsweise vor, dass die Garagenaus- fahrt in einer grösseren, zusammenhängenden 30er-Zone liege. Die U.- Strasse sei eine normale Erschliessungsstrasse und keine Sammelstrasse. Die Sichtweiten der Garagenausfahrt würden auch für Tempo 50 ausrei- chen. Die Garagenausfahrt sei sehr übersichtlich. Von der L.-Strasse sei kein grosses Verkehrsaufkommen zu erwarten. Fahrzeuge von der L.- Strasse wiesen aufgrund der Strassenbreite und der engen Stelle beim re- gionalen Schutzobjekt keine grosse Geschwindigkeit auf. Das Trottoir liege auf der anderen Strassenseite. Mit der geplanten Garagenausfahrt müssten daher keine Fussgängerverbindungen überquert werden. Der öffentliche R2.2020.00044 Seite 12

Verkehr auf der U.-Strasse biege vor der Garagenausfahrt in den östlichen Teilen der L.-Strasse ein. 4.3. Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grund- stücknutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Über die an Zugänge zu stellenden Anforderungen hat der Regierungsrat gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG Normalien im Sinne von § 360 PBG erlassen (Zugangsnormalien [ZN]). Der Anhang der Zugangsnormalien legt verschiedene Zugangsarten fest und regelt die technischen Anforderungen. Die einzelnen Zugangsarten hängen von der zu erbringenden Erschlies- sungsleistung ab; ihre Zuordnung im Einzelfall richtet sich nach dem vo- raussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der zu erschliessenden Wohneinheiten. Andere Nutzungen werden in Wohneinheiten umgerechnet (§ 6 Abs. 1 ZN). Überdies hat der Regierungsrat gestützt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG die Ver- kehrssicherheitsverordnung (VSiV) erlassen. Deren Anhang legt – je nach der verkehrstechnischen Bedeutung der ineinander mündenden Verkehrs- anlagen – die technischen Anforderungen an Ausfahrten fest. Auch beim Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung handelt es sich um Normalien im Sinne von § 360 PBG (VB.2003.00430 in BEZ 2004 Nr. 64; RB 1999 Nr. 128). Mit Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung (VErV) per 1. Juni 2020 wurden die Verkehrssicherheitsverordnung und die Zugangsnorma- lien aufgehoben. Gemäss Übergangsbestimmung in der VErV gilt die neue Verordnung für alle Bauvorhaben, die nach ihrem Inkrafttreten bei den örtli- chen Baubehörden eingereicht werden. Das Baugesuch zum strittigen Bauvorhaben wurde noch unter altem Recht eingereicht. Demzufolge sind vorliegend die erwähnte Verkehrssicherheitsverordnung und – soweit ein- schlägig – die Zugangsnormalien anwendbar. R2.2020.00044 Seite 13

4.4. Zunächst ist auf den rekurrentischerseits sinngemäss geltend gemachten Begründungsmangel einzugehen. Die Begründungspflicht (§ 10 Abs. 1 VRG) ergibt sich u.a. aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV). Auf die Begründung kann verzichtet werden, wenn den Begeh- ren der Betroffenen voll entsprochen wird (§ 10a Abs. 1 VRG). Treten in ei- nem Verfahren nachträglich Drittbetroffene in Erscheinung, so ist die Be- gründung spätestens mit der Rechtsmittelantwort nachzuliefern (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 10a Rz. 7 u. 10). Im baurechtlichen Verfahren sind an die Pflicht zur Begründung von Dritte berührende Bewilligungen umso weniger hohe Anforderungen zu stellen, als sich das Bauvorhaben selbst in allen wesentlichen Teilen aus der (innert Frist einsehbaren; § 314 Abs. 4 PBG) Baueingabe ergibt. Dies gilt auch vorliegend. Aus der Baueingabe und insbesondere aus dem detaillierten Umgebungsplan ergeben sich die zur Beurteilung der Tiefgara- genausfahrt wesentlichen Angaben. Mit der Rekursantwort hat die Vo- rinstanz alsdann ihre Begründung in Bezug auf die Verkehrssicherheit nachgeliefert, womit ein allfälliger Begründungsmangel ohnehin als geheilt betrachtet werden könnte. Ein Begründungsmangel ist somit nicht auszu- machen. 4.5.1. In Bezug auf die von den Rekurrierenden aufgeworfene Frage nach der Zu- lässigkeit der geplanten Tiefgaragenausfahrt ist zu beachten, dass gemäss § 5 Abs. 1 VSiV Ausfahrten unter anderem im Bereich von Strassenver- zweigungen in der Regel nicht zulässig sind. Von dieser in der Marginalie ausdrücklich als "Grundsatz" gekennzeichneten Bestimmung können unter Beachtung der in § 3 VSiV aufgeführten Gesichtspunkte Erleichterungen gewährt werden. Von den technischen Anforderungen, wie sie im Anhang zur Verordnung geregelt sind, kann gemäss § 6 Abs. 2 VSiV abgewichen werden. Bei der Zulassung von Abweichungen vom Grundsatz gemäss § 5 Abs. 1 VSiV oder der Gewährung von Erleichterungen im Sinn von § 6 Abs. 2 VSiV steht den örtlichen Behörden, die mit den örtlichen Verhältnis- sen in besonderer Weise vertraut sind, ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu. R2.2020.00044 Seite 14

Als zur Strassenverzweigung gehörig im Sinn von § 5 Abs. 1 VSiV ist ge- mäss Rechtsprechung jener Bereich, der von Kurvenradien erfasst wird, d.h. dem Einlenken bzw. Abbiegen der Fahrzeuge dient. Nach der Recht- sprechung des Verwaltungsgerichtes sind zur Bestimmung des Bereiches der Strassenverzweigung die Vorgaben des Strassenverkehrsrechts des Bundes zu beachten (VB.2010.00012 vom 7. April 2010, E. 3.1). Art. 18 Abs. 2 der Verkehrsregelverordnung (VRV) untersagt das freiwillige Halten in verschiedenen Bereichen, so an unübersichtlichen Stellen, namentlich im Bereich von Kurven und Kuppen (lit. a), ferner auf Strassenverzweigungen sowie vor und nach Strassenverzweigungen näher als 5 m von der Quer- fahrbahn (lit. d). 4.5.2. Die strittige Ausfahrt kommt – wenn auch nur knapp – in den vom Kurven- radius erfassten Bereich der L.-Strasse und mithin im Bereich einer Stras- senverzweigung zu liegen. Zu prüfen ist demnach, ob von der grundsätzli- chen Unzulässigkeit von Ausfahrten in solchen Bereichen aufgrund der ört- lichen Gegebenheiten abgewichen werden kann und mithin Erleichterungen gewährt werden können. Die U.-Strasse weist im vorliegend relevanten Abschnitt zwischen der Kreuzung G.-Weg/Im M. im Süden und dem R.-Weg im Nordosten eine rund 5,4 m bis 5,8 m breite Fahrbahn auf und verfügt über ein einseitiges Trottoir, das auf der gegenüberliegenden Strassenseite des Baugrund- stücks verläuft. Damit erfüllt sie die an eine Erschliessungsstrasse zu stel- lenden technischen Anforderungen gemäss Anhang zu den Zugangsnor- malien und vermag das mit dem Bauvorhaben anfallende zusätzliche Ver- kehrsaufkommen ohne Weiteres aufzunehmen. Die signalisierte Höchstge- schwindigkeit auf der U.-Strasse beträgt sodann 30 km/h. Anlässlich des im Rekursverfahren betreffend das ursprünglich geplante Bauvorhaben am 6. November 2018 durchgeführten Augenscheins konnte festgestellt werden, dass die langgezogene Kurve der U.-Strasse zwischen dem R.-Weg und dem Baugrundstück übersichtlich und das Verkehrsaufkommen gering ist (s. act. 17-19). Dass sich mit der neuen Kantonsschule Z. unmittelbar beim Bahnhof ([…]) das Verkehrsaufkommen gerade auf der U.-Strasse in einem relevanten Ausmass erhöhen wird, ist entgegen den rekurrentischen Vor- bringen nicht vorstellbar. Eine solche Schule löst in der Regel keinen er- R2.2020.00044 Seite 15

heblichen Verkehr aus. Sie ist mit der Lage am Bahnhof denn auch gut er- schlossen. Wie die Vorinstanz vernehmlassungsweise vorbringt, genügen die Sicht- weiten der geplanten Ausfahrt selbst den Anforderungen, die bei einer sig- nalisierten Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h gelten. Gemäss Anhang 1 zur VSiV sind hierfür 40-70 m für Ausfahrt Typ A erforderlich, wovon bei Tempo 30, wie vorliegend, noch abgewichen werden könnte (s. dazu BRGE I Nrn. 0192-0193/2011 vom 30. September 2011, E. 8.4.4., in BEZ 2012 Nr. 11). Die geplante Garagenausfahrt kann insoweit als genügend verkehrssicher eingestuft werden. Der Vorinstanz ist sodann darin zuzu- stimmen, dass die direkt neben der geplanten Ausfahrt ebenfalls in die U.- Strasse mündende L.-Strasse kein grosses Verkehrsaufkommen aufweist und auch die darauf verkehrenden Fahrzeuge die Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h zu beachten haben. Das knappe Zusammenfallen der neuen Garagenausfahrt mit der Verzweigung stellt damit kein Verkehrssicherheits- risiko dar. Die Garagenausfahrt ist denn auch genügend breit damit ein- und ausfahrende Fahrzeuge darauf kreuzen können, womit kein untersag- tes Halten im Bereich der benachbarten Verzweigung provoziert wird (Art. 18 Abs. 2 lit. d VRV). Der Situation um die neue Ausfahrt kommt auch der Umstand zugute, dass das Trottoir nicht auf dieser Strassenseite ver- läuft. Die in bzw. aus der geplanten Garagenausfahrt ein- bzw. ausfahren- den Fahrzeuge müssen daher – wiederum in Übereinstimmung mit den vo- rinstanzlichen Ausführungen – keine Fussgängerverbindungen überqueren, womit die die Tiefgarage verlassenden sowie die von der L.-Strasse her kommenden Fahrzeuglenker ihre Aufmerksamkeit voll und ganz der Situa- tion um die Verzweigung und die direkt daneben geplante Ausfahrt widmen können. Inwiefern diese Situation aufgrund des Umstandes, dass der rekur- rentische Grundstückszugang direkt gegenüber der geplanten Garagenaus- fahrt liegt, zu einer Verkehrsgefährdung führt, ist nicht nachvollziehbar. Von den Rekursgrundstücke ausfahrend ist die unmittelbar gegenüberliegende neue Tiefgaragenausfahrt im Blickfeld und es kann gleichzeitig bzw. beim ohnehin notwendigen Kopfschwenken sowohl diese als auch die U.-Strasse bzw. die L.-Strasse beobachtet werden. Eine gefährliche Situation ist auch diesbezüglich nicht erkennbar. An alledem ändert entgegen den rekurrenti- schen Vorbringen nichts, dass auf die U.-Strasse keine Fussgänger- und Velostreifen bestehen. Die Situation ist aufgrund der geringen Geschwin- R2.2020.00044 Seite 16

digkeit, des geringen Verkehrsaufkommens und der genügenden Über- sichtlichkeit genügend verkehrssicher. 4.6. Schliesslich sind auch aufgrund der Grösse des Bauvorhabens keine be- sonderen Vorkehren von der Bauherrschaft gestützt auf § 240 Abs. 2 PBG zu verlangen; insbesondere nicht die Verpflichtung, die Tiefgarage statt über die U.-Strasse über die L.-Strasse zu erschliessen. Nach dieser Be- stimmung können im Zusammenhang mit Bauten und Anlagen, die unge- wöhnlich starken Verkehr auslösen, auf Kosten des Bauherrn besondere Vorkehren zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit angeordnet werden. Zum einen führt das Bauvorhaben wie erwähnt nicht zu einer Beeinträchti- gung der Verkehrssicherheit, weshalb besondere Vorkehrungen von vorn- herein nicht notwendig sind. Ferner ist mit Blick auf die verwaltungsgericht- liche Rechtsprechung vorliegend nicht von einem Bauvorhaben auszuge- hen, welches ungewöhnlich starken Verkehr auslöst. Das Verwaltungsge- richt hat dies etwa bei einem Bauvorhaben mit 19 Mehrfamilienhäusern und 540 Parkplätzen (bzw. 800 Parkplätzen im Endausbau) bejaht (RB 1987 Nr. 73). Das vorliegend strittige Bauvorhaben mit fünf Mehrfamilienhäusern und den geplanten total 81 (79 in der Tiefgarage und 2 aussen) Autoab- stellplätzen sowie 5 Abstellplätzen für Motorräder und deren 92 für Velos löst erheblich geringeren Verkehr aus und es liegt mithin kein mit dem im erwähnten Entscheid beurteilten vergleichbarer Fall vor. Die Anordnung besonderer Vorkehren wäre vorliegend unnötig und damit unverhältnis- mässig. 4.7. Damit kann festgehalten werden, dass die Vorinstanz zu Recht Abwei- chungen von den technischen Anforderungen im Sinne von § 5 Abs. 1 VSiV in Verbindung mit § 3 VSiV zugelassen und das Bauvorhaben mit der frag- lichen Garagenausfahrt bewilligt hat. Die gegenteiligen Vorbringen der Re- kurrierenden sind unbegründet. 5. Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung eines jeden Rekurrierenden R2.2020.00044 Seite 17

den Rekurrentschaften 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 des Verwal- tungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal- tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge- richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re- kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom- mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. 6. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei- ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver- pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach- verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte o- der den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu- sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekurs- gegnerin zulasten der Rekurrierenden eine Umtriebsentschädigung zuzu- sprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von total Fr. 2'000.--. […] R2.2020.00044 Seite 18